E

加拿大房地产市场如何?是一个适合投资的地方吗?

Views: 1016

Answers: 1

Betty Betty Zheng

Broker

刚买完房,过来和你聊聊这个话题吧: 一般来说需要考虑的选择是: 1. 买还是租 2. 如果决定了买的话是买house 还是 Condo 至于考虑的因素我认为主要有以下三个: 投资 个人生活质量 对未来的打算 先说投资,这个是我当时研究最久的,如果把这个当作一个investment project来做的话你首先要确定一个周期,是short term (3~5 years), medium(5~10) 还是 long term (more than ten). 作为一个刚毕业的年轻人在未来的5年里肯定是会有太多的不确定因素,所以我建议暂时把这个作为一个short term project来考虑。 first of all, 房产投资最重要的三个因素:location location location. 不管是从整个加拿大还是但看多伦多的房地产市场,你从来就不能只看平均数据,打个比方多伦多dt靠近金融街或者地铁站的condo增值一定是比士加堡的condo增值要快又或者说14年上半年多伦多的房价平均上涨10%,而同时期滑铁卢的房价涨幅不到2%这些都说明买房能不能增值完全就是看它的地理位置。如果你可以找到一个增值潜力大的房子,那无论如何都是有的赚的,举例的话比如前几年hwy7上的那些房子价格增值随着政府对hwy7的开发和沿线商业的繁荣而大幅增值,又或者两年前政府决定投资上亿在kw地区建立加拿大的硅谷,滑铁卢目前正在修建与cambrige, gulph相连的轻轨,于是你可以看到kitchener最近这几年都一直在建设高档公寓。所以无论是五年前买了hwy7附近的房子或者kitchener dt边上的房子,现在房子的价值都远远高于整个房地产市场增长的平均水平。这和大盘只涨1%但是你买的股票涨了10%的道理其实是一样的。至于未来几年来多伦多能增值的地区,你可以关注以下多伦多未来几年新建地铁的计划,我暂时找不到链接,晚点如果找到会补上。 secondly, 我想先确定聊买房我们是聊贷款买房, 如果你是打算全款买房我只想说壕友乎,这样我们可以来就买房和租房做一个CBA (cost benefit analysis): 多伦多dt近地铁站一室一厅一车位的房豪华公寓差不多40万,首付20% 8万, mortgage 5 years close term, 25 years armortization 2.79% 利率,月供大概在1500左右,再来condo fee算400,property tax (地税)暂时也算400, 不算utility, internet 的话基本上就这些了(land insurance condo一般很低而且有些包括在了condo fee里面这里暂时忽略)所以你的total差不多是2300 数据来源: monster mortgage The CIBC Mortgage Payment Calculator: Calculate Your Mortgage Payments #504 - 18 YORKVILLE AVE, Toronto, Ontario M4W3Y8 但是要主意的一点,就是,月供的1500里面会分成 principle payment 和 interest payment, 我assume你学过actsc231你应该明白这是什么鬼,这个一开始大概会是50:50,然后随着时间principle payment占月供的比例会逐渐增大,interest payment会逐渐变小。这里就假设5年内两者的比例是一半一半(750:750)。 于是你可以得出你实际的expenses是大概1550。 在这里我把principle payment算成了saving而不是expenses。 另外还要主意的一点是你买房的start up cost,你如果买房子是需要请律师和地产经纪的,另外还需要给land transaction tax (first time home buyer can waive about 2k) 这里假定你的start up cost是差不多5000块,按五年term来算average到每个月上不到100块。这样你的expense就是不到1700. 而租一套这样的公寓大概的花费会在1700~2500不等。 #2906 - 18 YORKVILLE AVE, Toronto, Ontario M4W1L4 所以你看到, 做一个简单的Cost benefit Analysis得出的结论是买是肯定要比租便宜的。 当然这里做出的假设是同样生活质量的情况下,而事实上你大可以只租一个单间或者和朋友一起租房,这样你的花费会下降一半以上,据我所知在dt租个好一点的单间的价格在800~1300不等,但同样的情况,你可以买个1+1, 2 bedroom 或者 3 bedroom 然后把一个房间出租出去,同样也是800~1300不等,所以不管怎么来看还是买房比较划算。 Third but not the least, 我们来聊聊 opportunity cost: 如果你不选择买房而选择其他的投资途径,你是否能得到更高的回报: 我们来假定toronto condo未来5年的年增值率是5% (根据近两年的数据要远远高于这个值,差不多10%左右,但是银行有预测未来的房地产增值会减速,这个如果你想具体了解我可以再找些资料给你看)这样来算的话40万的房子到5年以后会增值到 40 * (1+.05)^5 = 51万。当你卖出的时候你需要付给地产经纪5%的commission, 是2万5,(买房的时候这个钱已经包含在房价里了) again,实际数值会比这个低因为多伦多的地产经纪一般都会给回扣,你真正要付出的commission很可能在2%~3%之间 我这里基本上所有的return都是minimize, 而cost都maxmize,这样做出来的估值比较有说服力。5年以后你的mortgage从32万降到了27万3,The CIBC Mortgage Payment Calculator: Calculate Your Mortgage Payments。 这样你买完房子close mortgage以后你一共能拿回的钱大概是51 - 2.5 - 27.3 = 21.2 当你还要计算你5年内每个月的average principle payment的present value, 用现在的prime rate 3%来做个discount model 就是 [(320000 - 272400)/60]*[1-(1+0.03/12)^ -60/[0.03/12]] = 44553 大概4万5 所以你的总资本增长率就是 21.2/(8+4.5) - 1 = 69.6% 年化增长率就是 (1+ p)^5 = 1.696 最后p 大概是11% 当然这里的model有很多问题,但是本身市场也不可能完全按照model 来走,所以只是给你个大概的概念,就是你的年化回报回在10%以上,所以如果你没有其他比较稳定的途径能够得到10%以上的年化回报的话,买房会是一个比较好的选择。 写了一早上饿死了,先下楼吃个早饭,晚点回来继续写 ------------------------------------------- 1月27号更新: 本来想说上面写的应该已经足够了,不过想想还是希望把自己的一些不成熟的想法写出来给大家看看,如果大家能够一起讨论或者思考的话是更好的。不过还是那句话,我说的不一定对,只是自己的想法,希望你们能够独立思考来形成自己的看法。 1. 年化10%的回报是不是一个很好的回报率,这个因人而异,如果你不是一个特别懂得投资的人,年化10%以上已经是相当不错的回报了。但是起码我今年给自己的portfolio定的目标是能够达到30%的回报,不算很有自信,但是也没有吹牛,我说一个我自己从去年就开始持有的mutual fund: tdb976, 大家有兴趣的可以看看它从去年的回报和今年一月的增长率,而这只是我的portfolio里面roe倒数第二的equity。 2.加拿大政府上周降低了25个点的利率,这两天已经开始有银行降低他们的prime rate Major banks cut prime lending rate ,同时这也让加元兑人民币的汇率降到了4.9 (今天回升到了5.0)这对房地产市场短期内是个好事,身边已经有壕开始让国内的家长汇钱过来抢房了。不过在我看来这事一个短期利好长期利空的信号,因为正是因为经济形式的不好让央行决定降息来刺激消费,而经济的形式在短期内是不会改变的,今天刚看到另外一篇新闻http://news.yorkbbs.ca/local/2015-01/1525125.html 说介于经济形式的恶化央行有可能在3月继续降息。 这是对经济形势悲观到了一种怎样的程度才会在不到两个月内连续降息呢。大家仁者见仁智者见智了。所以我的个人意见是:除非你有刚需(自住)或者稳定的出租房途径(比如我有朋友是做留学中介,他就直接把房子出粗给他的客户,从来不担心租不出去的问题)。不建议单纯的做买房投资。尤其是除了多伦多和温哥华的小城市,多伦多估计就还好。和kevin的想法不一样,我觉得多伦多的房地产市场就是demand driven. 因为常驻人口的增多,对房子的需求量远远超过供给量,我的同事去年想在dt买个condo自住,根本抢不到房子。最后买在了okaville, 这样的demand driven market是肯定会有泡沫的但是这样的泡沫只会越来越大而已。 至于评论里面哭晕的同学,我想说其实你可以在多伦多买套房出粗出去,然后在滑铁卢再自己租一套,这样就没问题了。(当然如何管理就需要你多费神了) 3. kevin 的文章还提到说lawsuit 和 房子质量,维修以及管理费的问题,这个我也是下功夫做过研究的。但是简而言之我觉得你最需要的是找一个靠谱的房产经纪,一个好的律师,和一个厉害的验房师(house inspector)他们会帮助你解决和避免90%的问题。千万不要想在这个上面省钱,不然就真是捡了芝麻丢了西瓜。至于kevin另外提到的出租需要花很多时间,想卖不一定卖的出去这些问题,again, its all about location.所以可见找一个好的地段的房子是多么的重要! 4. 最后想说下的就是生活质量的问题,个人觉得,工作以后对于生活质量的要求和上学的时候完全不一样了。我刚开始上班的时候还和别人一起合租觉得还好,但是到了后来就发现完全受不了。因为上班让你需要固定你的作息时间,什么时候该吃饭什么时候该睡觉。不象上学的时候那么自由,可以有很多让步的空间。还有冰箱的使用,厨房的使用,厕所的使用等等等等都会让你觉得一个人住是多么爽的一件事! 最后希望大家可以把自己的想法和问题都写在评论里。我希望能够多和大家交流而不是只收获赞和感谢。而更希望集思广益,从而能够更好的了解市场并且做出决策。我如果还有想法也会继续补充在答案里的。 最后谢谢大家!(来源:小冢诸葛)

2018-07-24 16:50:45


Please download the APP to ask professionals!

Not Now Go to download page

Coming Soon...

Close