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When I sell my investment property, how do I report the tax?

Betty Betty Zheng Broker

The net profit is treated as a capital gain, therefore 50% of the net profit will be taxed at your marginal tax rate.

2018-07-24 16:51:47

H

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在多伦多决定是否买房的五个重要的因素是什么?

Jessica Li Sales Rep

有“专家”说加拿大房价太高,地产泡沫就要破裂;央行行长警告加拿大人负债太高;有数据显示通胀率已经达到3.7%,加息在即,楼市必跌。。。对于首次置业的潜在消费者来说,该不该买房,尤其是该不该现在买房,成了一件头痛的事。“专家”早在2009年就预测加拿大地产将步美国的后尘——至少跌价一半,信以为真的人等到现在也没有看到房价下跌。消费者无法控制房价和利率,该不该买房,要看自己的情况,而不是新闻,或传闻。最近,《环球时报》载文分析了决定是否买房的六个因素,如果符合这些要素,那就是该打电话给地产经纪。 一、是否已经做好准备承担责任。有了稳定的收入之后,决定是否要承担责任是最重要问题。这些责任包括:支付地税、维护和保养房屋、偿付按揭贷款,和在一定时间内稳定地居住;首付款、律师费、过户费、搬家费、装修费、电器和家具开支已经有了着落;工作和居住地点近期不会发生变化。这些心理和财务上的准备继续,才可以考虑买房问题。对于华人移民来说,是否在加拿大长住,以及何时把子女的教育转到加拿大,是决定是否现在就承担房主责任的决定因素。 二、如果买房后的每月开支小于每月租房的费用,则可以考虑买房。贷款买房后的家庭开支包括:贷款利息支出+地税+(管理费)+水电煤气等项开支。按照目前的浮动利率水平计算,即使是将还款期设为最长的30年,月供款中利息支出的比例也小于50%,即,如果月供款是1000,则利息少于500。在2009年加拿大房产价格短期内大幅下降12%的时候,央行利率降至历史最低点0.25%,很多消费者发现买房比租房开支少很多,聪明的买家马上采取行动,而不是等待“专家”预测的奇迹(房价再将一半)出现,加拿大地产市场立刻恢复了生机。很多人认为加拿大地产市场有泡沫,但笔者始终认为,如果是需求推动的价格上涨就不是泡沫。有人把按揭贷款的全款都算作是家庭开支,其实不然,归还的本金部分,只是把现金资产变成了房屋权益(home equity),而不是开支。 三、买方市场还是卖方市场是决定是否买房的重要因素。如果市场上买房需求旺盛,挂牌交易的房产很快售出,这说明是卖方市场,买家没有多少讨价还价的机会。如果是房屋供应量较大,市场消化现有房源的速度较慢,则说明这是个买方市场,买家有机会与卖家杀价,有时会拿到很大折扣。通常情况下,冬天和夏天市场较清淡,市场不够活跃,有利于买家;而春秋季节交易频繁,有利于卖家。利率上涨时,购买力减弱,市场上房屋供应量供过于求,通常出现买方市场;利率下跌时,刺激消费,需求大于供给,容易形成卖方市场。又准备的买家要伺机而动,才能拿到好的交易。 四、低利率是买房的最佳时机。低利率的情况下,同样的收入,贷款金额会增加,因此,买家的选择余地较大。2009年房屋价格下跌的同时,利率降到了历史最低点,有稳定收入的消费者发现自己可以选择的房产触手可及,于是纷纷入市,从此加拿大的地产市场出现了转机。低利率,也意味着拥有房产的成本降低,22万元的贷款本金,年利率4.2%与4.5%之间,在30年内利息支出相差1.4万元。 五、足够的首付款。除了贷款之外,购房者至少要付5%的首付款。对于银行来说,首付款比例越高,贷款越安全;对于买房者来说,首付款其实是一笔投资款。投资越多,借贷越少,投资越少,投资收益的杠杆比例越大。如果首付比例低于20%房价,银行会认为贷款风险太大而要求借款人购买贷款违约保险。如果购房者首付比例太大,则家庭流动资产比例会减少,投资收益的利润率会缩水,但贷款成本/利息支出会减少。总之,首付款的多少要看消费者的风险偏好,有人5%首付就敢买房,有人50%首付的情况下还犹豫不决。笔者认为,在可控的风险下,只有首付加贷款额度足够买房时,最好早买。 如果以上五个因素同时具备,那是最好的情况。购房者心理和财务的准备是最重要的,宏观经济情况和房屋市场价格的波动可以作为参考。没有做好承担责任的准备就买房,是最大的风险。单单从利率水平上看,目前的通胀3.7%,高于1至3年的固定利率和5年期浮动利率水平,也可以说,在考虑通胀因素的情况下,部分期限的按揭贷款利率的实际水平是负利率。至于地产泡沫一说,笔者认为是没有根据的,看看我们身边的人,是买房自住的人多还是投资甚至是投机的人多就知道了。加拿大政府从2009年以来一直在收紧按揭贷款政策,尤其是对地产投资的融资政策。地产市场交投活跃,主要原因还是自住房的需求,以及低利率政策。 (来源:加拿大地产资讯)

2018-07-04 17:05:48

B

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如何抢offer(意向书)?

Adam wang Sales Rep

第一要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为“不后悔的价格”,无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一轮定论,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。 第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。 第三,事先验屋,最好能够取消验屋条件,但不能一概而论。 第四,准备好定金,最后是搬家。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。(来源:居外课堂)

2018-07-04 22:23:15

B

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中国投资者如何在加拿大卖房?

Betty Betty Zheng Broker

1. 明确为何要卖房 2. 订价前做好充分的市场调研 3. 参观别人的OPENHOUSE 4. 只与认真负责的优秀经纪合作 5. 房屋的内、外观留给买家(准买家)的第一印象很重要 6. 精心装饰,强化视觉效果 7. 去除房屋异味 8. 不怕暴露房子的问题 9. 谈价过程中应控制好情绪 10充分了解你的买家 11卖出前,不要搬出 12确认合同是完整的 非加拿大居民在加拿大出售房地产时,所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50%。但是,非居民需要在出售前缴纳税款的预估值,相当于收益的25%。这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局(CRA)下发本房产出售的清关证书。付款后,当买卖合同的所有条件都移除之后,加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书,买方将无法继续交易,同时还需扣留25~50%的房款。 房贷于截止日期之前转移到卖方的律师,然后给卖家,随后再将房产证转移到买方名下。 卖方如果不是加拿大公民,则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表,应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业,必须支付非居民税,为租客支付的总租金的25%。但是,如果雇用了专业的物业经理,经理将根据法律规定代扣25%的租金,也就是说,只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前,物业经理发出NR4表格,那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。 许多国家,如美国与加拿大有税务条约,这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前,先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。(来源:居外课堂)

2018-07-04 18:06:07

A

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哪些人适合购买楼花?

Adam wang Sales Rep

1. 暂时短登的新移民,想过几年再来加拿大常住的,可以先购买楼花,等过几年再来加拿大的时候就能及时入住了。 2. 想投资房产的朋友,如果你对市场把握准确,可以考虑投资楼花。

2018-07-04 22:43:47

A

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楼花交接的时候有哪些费用?

No Answer Currently

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What is a sewer back-up?

Adam wang Sales Rep

Sewers can back up following heavy precipitation, melting snow, a sudden thaw, a rise in the water table, or other unexpected weather conditions. You can minimize the risk of your house by following these loss prevention tips: Install a backwater valve: A backwater valve that complies with your municipality's standards and bylaws will prevent sewage from backing up into your basement. The valve closes automatically if the sewer backs up. Maintain your backwater valve: Proper care of your plumbing system will significantly reduce the risk of sewer backup.

2018-07-04 22:38:16

G

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Are homeowners insurance and home insurance the same thing?

Jessica Li Sales Rep

Yes. When an insurance agent refers to home insurance or homeowners insurance they are typically talking about the same type of policy. A standard home insurance or homeowners insurance policy includes coverage for the structure of the home and liability.

2018-07-04 16:53:43

G

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房屋保险一定要买吗?

Jessica Li Sales Rep

对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。大陆移民要应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使身为土豪的你已经供完了全部贷款,继续购买保险也不是一件坏事。

2018-07-04 16:56:20

I

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Does having “all risks” insurance cover my home for everything?

Jessica Li Sales Rep

Unlike the name suggests, all risks insurance doesn’t cover every possible risk to your property. However, it does have the most extensive list of all home insurance options. It includes all possible disasters except for a list of named exclusions, for example, damage caused by insects or rodents, volcano damage, or earthquake damage. In areas affected by earthquakes, coverage is often available at an additional cost.

2018-07-04 16:50:04

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